近日，2021年中央經濟工作會議召開，會議指出要堅持“房住不炒”的定位，并明確了2022年房地產行業發展方向，提出鼓勵房地產行業探索新的發展模式等內容。

　　近年來，在“房住不炒”的總基調下，樓市調控不斷加碼，房地產行業迎來變革的陣痛期，房企開發速度、業績增速都有所放緩，甚至出現業績下滑、債務暴雷等事件。業內普遍認為，房地產行業最終將回歸民生產業的本質。面對新形勢，經歷了陣痛的房企也在試圖以優化業務布局等方式尋求轉型升級的方向，為未來企業發展謀劃出路。

　　行業變革 房企面臨業績融資雙重考驗

　　房地產行業調控在近幾年內日趨嚴格，延續去年“三道紅線”等調控節奏，今年房地產貸款集中度管理制度、土地集中供應等措施密集出臺，房企面臨諸多考驗。

　　業績下降是最直接的表現?？硕鸢l布的《2021年上半年房企盈利能力報告》顯示，上半年行業整體利潤率指標已降至2015年以來的歷史最低水平，近半數典型房企毛利率、歸母凈利率雙降。據克而瑞統計，2021年11月，TOP100房企單月業績規模較10月環比回落3.4%，同比下降37.6%，值得注意的是，百強房企單月業績已經連續五個月出現下降。不同于以往多家企業在11月提前完成年度業績目標，整體來看，目前房企年度目標完成率低于前兩年，能否完成年度業績目標仍未可知。

　　業績下滑之外，融資難度加大、融資成本高企成為房企不得不面對的問題。據中指研究院統計，今年10月房地產企業非銀融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環比下降60%，單月融資規模同比已經連續8個月呈下降趨勢。

　　銷售、融資“兩難”的房企，面臨越來越大的挑戰，部分企業甚至“難以為繼”，特別是今年下半年，面對債券兌付等節點，習慣了高周轉、高杠桿的房企，因流動性問題暴雷事件接連發生。

　　剛剛召開的中央經濟工作會議指出，將繼續堅持“房住不炒”的定位。在這樣的大背景下，房地產行業以往高周轉、高杠桿的發展模式已經不符合未來預期；另一方面，中央經濟工作會議首次提出“加強預期引導，探索新的發展模式”。顯然，房地產行業的變革期已經到來。

　　盡管房地產開發業務有所放緩，但新的行業需求也在逐漸顯現，一向對市場敏感的房企已經察覺到新的機遇，城市更新與城市運營成為房企主業升級的兩個重要方向，而面對不斷升級的居住需求，房企也在創新產品、提高核心競爭力。

　　10萬億市場爆發 城市更新為房企提供競爭優勢

　　隨著城鎮化發展到一定程度，城市外擴速度放緩，既有區域的改造與更新需求開始顯現。今年城市更新首次被寫入政府工作報告，多個重點城市出臺措施推動城市更新工作，而上海、廣州、深圳等城市已設立相關基金，為城市更新事業提供金融保障。

　　受到政策鼓勵，城市更新市場空間逐步釋放。據中證鵬元測算，截至目前中國房地產總市值約為496.15萬億元，按照2%的轉化率，城市更新或將帶來約10萬億元市場。

　　政策與市場利好下，城市更新被視為行業的“下一個風口”，房企積極在這一板塊“掘金”。據克而瑞統計，80%的百強上市房企都已布局城市更新，其中半數企業城市更新規模已超百萬方。在這些企業中，招商蛇口、佳兆業、碧桂園、奧園等房企已經享受到城市更新帶來的紅利。

　　作為較早布局城市更新領域的房企之一，招商蛇口城市更新業務已重點布局深圳、廣州、佛山、東莞等城市，且獲得行業普遍認可。今年，招商蛇口發布2021年城市更新“獵英”計劃，在全國30多座城市為100多個城市更新相關崗位招聘人才。

　　同樣在城市更新領域深耕多年的富力集團曾在2020年全年業績報告中透露：“本集團過往已累積大量具有高轉換潛力的城市更新項目組合，這是取得價值被低估、具高上升潛力土地儲備的重要途徑。”

　　今年，華潤置地歷時7年打造的“西單更新場”項目贏得良好的市場口碑，這一項目奠定了華潤置地在北京城市更新市場的地位，加上其在深圳開創的“南山模式”，華潤置地“一南一北”的城市更新格局逐步形成。

　　2021年中央經濟工作會議提出鼓勵房地產行業“探索新的發展模式”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，房地產開發企業應結合社會發展趨勢、住房需求演變規律和企業自身優勢，參與租賃業務、社區養老、老舊小區改造、物業管理服務等領域，實現多元化轉型。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，增量市場會逐漸轉變為增量存量共發展的模式，尤其是存量市場的發展會提速?？梢钥吹?，未來城市更新將迎來更大發展。

　　布局城市運營 描繪業績增長新曲線

　　當傳統地產開發的紅利退去，更大范疇的城市運營成為很多開發商的升級選項。不同于普通住宅開發，城市運營著眼于一個區域甚至整個城區的發展，涉及產業升級、居住水平升級、配套升級等多方面內容。

　　在城市運營領域，中國金茂是標簽最為顯著的房企之一。自2015年起，中國金茂率先從傳統意義上的地產開發商轉型城市運營商，而在多年實踐中，中國金茂也以上海金茂北外灘、長沙梅溪湖國際新城等項目樹立了城市運營的標桿。近兩年來，在行業變革期，中國金茂的城市運營業務已經成為其業績增長的“第二曲線”。

　　中國金茂2021年半年報顯示，2021年上半年，中國金茂新增城市運營項目3個并成功收購了中國宏泰，來自城市運營的合同銷售貢獻率已經提升至24%，較去年年末提升了3個百分點。據悉，中國金茂已落地城市運營項目32個，按照此前計劃，其2022年新增土儲中的60%將來自城市運營項目。

　　此外，萬科提出要做“城鄉建設與生活服務商”，招商蛇口以“成為中國領先的城市和園區運營服務商”為企業愿景，融創2020年企業戰略定位升級為“美好城市共建者”，華潤、旭輝、花樣年等紛紛入局，越來越多房企正在將城市運營視作未來業務發展的主要方向之一。

　　發力產品創新 滿足居住升級新需求

　　拓寬賽道的同時，住宅開發仍是多數房企的主陣地。“雙碳戰略”下節能減排的需求、日益升級的居住需求，以及近兩年疫情下暴露的居住痛點，促使房企走上產品升級之路，而健康、智慧等關鍵詞，正在掀起一股住宅產品的新潮流。

　　以“中國綠色地產的標桿企業”為目標的朗詩綠色地產、不斷升級科技住宅的中國金茂、打造“全生命周期產業家園”的當代置業、健康建筑體系持續落地的遠洋集團……多家房企的實踐推動了綠色健康建筑規?；l展，根據住建部公布的數據，截至2020年底，全國累計綠色建筑面積已達66.45億平方米。在產品升級的探索中，房企也得到了豐厚的“回報”。

　　以遠洋集團為例，其2021年半年報顯示，截至報告期末，遠洋健康建筑體系已落地40多座城市逾120個項目，覆蓋面積超過2000萬平方米。遠洋集團對綠色健康建筑的探索為其市場評級提供了助力，今年8月，遠洋集團MSCI-ESG評級提升至A級，為內地房企的最高評級水平；兩個月后，遠洋集團獲評內地上市房企中首個GRESB五星評級。

　　市場評級的提升，又為遠洋集團帶來進一步融資優勢。據了解，遠洋集團在今年4月份發行首筆境外綠色債券，票面利率為3.25%；7月份，遠洋集團再次發行綠色美元債券，發行規模3.2億美元，票面利率僅為2.7%，創下當時公司境外市場美元債最低發行利率。

　　整體來看，今年房地產行業綠色債券總體發行規模也在進一步提升，更多房企正在享受綠色、健康發展帶來的紅利。中指研究院統計數據顯示，2021年上半年房地產行業綠色債券融資規模已達人民幣332億元，接近去年全年的2倍。

　　此外，近期中央層面多次強調支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，中央經濟工作會議再次重申這一內容。嚴躍進認為，在購房方面，合理住房需求主要是指剛需和改善型購房需求，剛需得到滿足本身沒有問題，關鍵是改善型購房需求。瞄準改善型住房市場，房企在戶型創新、園林設計、配套引進等方面也在持續更新，更多維度、更高層次地滿足新時代的居住需求。

　　在房企謀求主業升級與業務拓展的同時，可以看到，今年四季度開始，關于房地產的政策有所調整，中央經濟工作會議明確，在堅持“房住不炒”的前提下，提出鼓勵房地產行業“探索新的發展模式”“促進房地產業良性循環和健康發展”等內容。在政策與市場的協作下，房地產行業正在準備迎接新局面。